Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 17 april 2021 19:30:

...
Verder ben ik vandaag daadwerkelijk in Etten Leur gaan kijken. Er staan op dit moment in dat hele winkelcentrum slechts 4 kleine units leeg.
...
Met een theoretische huur van € 3.2mio (waarom geeft WHA eigenlijk niet gewoon de feitelijke huurinkomsten per object?!) denk ik aan een feitelijke huur van € 3 mio en gezien de zeer beperkte leegstand en het goede functioneren van de binnenstad denk ik hier aan minimaal een factor 12 a 13 dus dan heb je het over een koopprijs van € 36 a € 39 miljoen. Trek daar dan nog 2 miljoen vanaf voor een nieuwe vloer en dan heb je het echt wel gehad.
...

quote:

Branco P schreef op 19 april 2021 07:00:

De vraag stellen is hem beantwoorden NLvalue. Er moeten twee dingen gebeuren:
1) Stoppen met verkopen tegen afbraakprijzen in een markt waarin alleen handelaars en husselaars actief zijn.
2) Managementleden aantrekken met echte ervaring in het winkelvastgoedmanagement.

quote:

The Third Way... schreef op 19 april 2021 09:30:

[...]
Zie vragen AvA verleden jaar in bijlage, p.4: iii. Questions about strategy.
Uiteraard geen antwoord, derhalve dit jaar maar beperkt aantal vragen om pick&choose te vermijden...

50% NAV verlies in twee jaren, al meegemaakt? En let op, om 2 jaar geleden een vergelijkbare LTV te bewerkstelligen moest toen ook zwaar verkocht worden, te weten Finland. Nu dus Frankrijk, en wat NL, en wat residentieel. Het gaat steeds sneller.

Maar gelukkig is WH daarna 'future-proof'. Duidelijk een term van een consultant die dacht slim te zijn, maar daarmee zichzelf in de kijker zette. Er komen altijd weer investeringen, totdat... het niet meer kan.

quote:

NLvalue schreef op 19 april 2021 10:14:

Op hoop van zegen wachten totdat prijzen aantrekken is strategie die vrij snel ingehaald gaat worden door de realiteit van een aflossingsschema. Voor elk van de spelers met 40+% LTV (WHA, URW, ECP, etc)

quote:

Branco P schreef op 19 april 2021 10:51:

[...]

De juiste vragen zijn dus toen ook al gesteld. De verklaring voor de ogenschijnlijk zeer lage verkoopopbrengsten voor de objecten in Nederland de afgelopen periode interesseert mij uiteraard nog steeds.

quote:

Branco P schreef op 19 april 2021 11:02:

[...]

Het hangt er volledig vanaf wat de kwaliteit is van je vastgoedportefeuille. Heb je volverhuurde winkelpanden waarin de huurders goed boeren (lage OCR's) dan moet je nu gewoon wachten totdat het sentiment wijzigt en de prijzen aantrekken. Dan lost je LTV probleem op als sneeuw voor de zon. Heb je echter te maken met toenemende leegstand en neerwaartse druk op je huurniveaus (met name het bezit van URW in de USA is daar een goed voorbeeld van) dan kan het goed zijn om dat deel van je portefeuille eruit te snijden en de pijn te nemen. Mits de rest van je portefeuille dan de potentie heeft om huren te laten stijgen. Is dit niet het geval, dan kun je beter niets tegen afbraakprijzen verkopen en zo veel mogelijk redden wat er te redden valt met actief asset management. Daarvoor het je dan wel een directie en een organisatie nodig die daar goed in is en daar ook ervaring mee heeft.

Doorslaggevend is dus niet de hoogte van je LTV. Doorslaggevend is hoe je winkelcentra in de toekomst gaan presteren en in het verlegde daarvan hoe de huur zich gaat ontwikkelen. De waardeontwikkeling van je vastgoed (en de LTV-ontwikkeling) is daar uiteindelijk een afgeleide van.

quote:

The Third Way... schreef op 19 april 2021 11:30:

[...]
Dank, maar...

Nu dat je wat meer bijgepraat bent, stel je me teleur ;-)

Alleen maar interesse voor NL?

quote:

Branco P schreef op 19 april 2021 12:29:

[...]

Nee, niet alleen interesse voor NL natuurlijk, maar in NL zijn het afgelopen alleen objecten verkocht, toch? Ja die paar winkels in Bordeaux, maar dat was klein bier.

Overigens wel iets geleerd. "Oxymoron" mooi begrip!

quote:

The Third Way... schreef op 19 april 2021 13:20:

[...]
Dank.

Mbt. Frankrijk, ik refereerde naar jouw eerdere postings waarin je de Franse objecten (wel of niet) waardeerde.

Wanneer ik antwoord heb van WH kom ik bij je terug. Ik denk dat ze het daar zeer druk hebben met de nabije AvA, normaliter reageert IR zeer snel...

quote:

Erwin S schreef op 19 april 2021 13:09:

heerlijk een vastgoedcrisis, krijgen de handelaren - in breede zin- (eindelijk) (wederom) een deksel op hun neus. Dan hoop ik dat de banken direct overgaan tot liquidatie (die interesseerd alleen hun vinkjes lijst en niet de waarde van het onr. goed) en dat iedereen kommer en kwel schreeuwt. Time to buy....