Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 22 april 2021 12:01:

[...]
Als je blijft focussen op die vermeende afbraakprijs van EL - dan zie je de boemerang niet aankomen van de LFL rental uplift die bij alle spelers hard onder druk gaat staan in 2021.

quote:

NLvalue schreef op 22 april 2021 12:01:

[...]

EL is gerenoveerd in 2015 - WHA heeft je (hierboven) verteld dat een groot deel van de contracten van EL die na 5 jaar vernieuwd moeten worden substantieel lagere huur gaat opleveren dan 5 jaar geleden.

Dus het centrum is substantieel minder waard... of het nou verkocht wordt of op de balans staat.. een jaar wachten maakt die huursom niet hoger.

quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2021 10:17:

...
1. Echter een factor op theoretische huur kan bedrieglijk zijn, aangezien daar sterk oververhuurde contracten in kunnen zitten en het risico op leegstand zeer groot is. De factor op een houdbaar markthuurniveau ligt dan veel hoger.
...
2. Wat is de verwachte 5-jaars IRR op basis van een transformatie richting Full Service Center?
...
3. Hoe verhoudt de verwachte waardeontwikkeling zich ten opzichte van de verkoop van een alternatief object?[/i]
...

quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2021 12:18:

[...]
1. Kernwoorden: "oververhuurd" gevolgd door "risico op leegstand zeer groot". Sneer richting voorgangers. Maar duidt vooral ook op gebrek aan ondernemingszin nu.

Wel een aandachtspunt dat wederom benoemd moet worden, ik val in herhaling maar dat is vanwege de voorspelbaarheid: hoe zit dat bij andere centra, is WH daar ook bij aankoop "een beetje dom" geweest? Was verslaggeving naar aandeelhouders transparant? En hoe zit het met de taxateurs?

En mag een accountant met alleen maar een kleine vingerwijzing aftekenen op een jaarverslag waarin materieel hogere waarden worden genoemd dan waarover met kopers onderhandeld wordt? Frankrijk alleen betekent al 4-6 euro per aandeel minder tov. FY 2020, maar liefst tot 10 euro per aandeel tov. 3 jaar geleden. Hij mag niet afgaan op de taxatiewaarden die going-concern zijn, hij moet ze beoordelen als 'assets held for sale', aan verwachte verkoopprijs #decharge. Zijn er accountants in de zaal op het draadje die hierover meer kunnen zeggen?

Wie zijn er hier "meer dan een beetje dom"?

2. Wat moeten we hierover nog zeggen? Behalve dat de zgn. 'future-proof' FSC's dat nu blijkbaar toch maar voor 5j zijn. Branco: je oxymoron gaat er aan! Tis eigenlijk: '5 years proof'.

Dus je pakt enorme verliezen op verkopen (zie 50% verlies in twee jaren), verkoopt je ontwikkeling, en investeert meer dan 10 euro per aandeel (66% beurskoers) voor 5 jaar. Daarop behaal je een mooie IRR. Hoe kan dat kloppen? Ik begrijp nu ook waarom wij in onze berekening pre-covid al beneden een ROE van 3% zaten, en dat dit nu inmiddels zeer negatief moet zijn.

Ik vroeg dus, hoe dat kan kloppen? We mogen hopen dat de truuk niet is om alle NLse centra telkens af te waarderen op basis van afbraakverkopen, om in de jaren erna de overgeblevenen stap voor stap weer op te waarderen en daarvoor de LC strategie te danken #slimme xl-sheet ridders.

En wat na 5 jaar, weer een investeringsrondje? Tuurlijk. Daarvoor na Finland, Frankrijk, NL dan Belgie verkopen? Wij hadden dit al voorspeld in onze tweede open brief.

3. Dat is de frame waarin WH leeft: er moet NU verkocht worden, kunnen we zsm. weer leuke dingen doen.

Aandeelhouders helaas niet...

quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2021 12:18:

[...]
1. Kernwoorden: "oververhuurd" gevolgd door "risico op leegstand zeer groot". Sneer richting voorgangers. Maar duidt vooral ook op gebrek aan ondernemingszin nu.

Wel een aandachtspunt dat wederom benoemd moet worden, ik val in herhaling maar dat is vanwege de voorspelbaarheid: hoe zit dat bij andere centra, is WH daar ook bij aankoop "een beetje dom" geweest? Was verslaggeving naar aandeelhouders transparant? En hoe zit het met de taxateurs?

En mag een accountant met alleen maar een kleine vingerwijzing aftekenen op een jaarverslag waarin materieel hogere waarden worden genoemd dan waarover met kopers onderhandeld wordt? Frankrijk alleen betekent al 4-6 euro per aandeel minder tov. FY 2020, maar liefst tot 10 euro per aandeel tov. 3 jaar geleden. Hij mag niet afgaan op de taxatiewaarden die going-concern zijn, hij moet ze beoordelen als 'assets held for sale', aan verwachte verkoopprijs #decharge. Zijn er accountants in de zaal op het draadje die hierover meer kunnen zeggen?

Wie zijn er hier "meer dan een beetje dom"?

2. Wat moeten we hierover nog zeggen? Behalve dat de zgn. 'future-proof' FSC's dat nu blijkbaar toch maar voor 5j zijn. Branco: je oxymoron gaat er aan! Tis eigenlijk: '5 years proof'.

Dus je pakt enorme verliezen op verkopen (zie 50% verlies in twee jaren), verkoopt je ontwikkeling, en investeert meer dan 10 euro per aandeel (66% beurskoers) voor 5 jaar. Daarop behaal je een mooie IRR. Hoe kan dat kloppen? Ik begrijp nu ook waarom wij in onze berekening pre-covid al beneden een ROE van 3% zaten, en dat dit nu inmiddels zeer negatief moet zijn.

Ik vroeg dus, hoe dat kan kloppen? We mogen hopen dat de truuk niet is om alle NLse centra telkens af te waarderen op basis van afbraakverkopen, om in de jaren erna de overgeblevenen stap voor stap weer op te waarderen en daarvoor de LC strategie te danken #slimme xl-sheet ridders.

En wat na 5 jaar, weer een investeringsrondje? Tuurlijk. Daarvoor na Finland, Frankrijk, NL dan Belgie verkopen? Wij hadden dit al voorspeld in onze tweede open brief.

3. Dat is de frame waarin WH leeft: er moet NU verkocht worden, kunnen we zsm. weer leuke dingen doen.

Aandeelhouders helaas niet...

quote:

calvaille schreef op 22 april 2021 12:47:

De hamvraag is, zijn er 2 scenario's:

(1) nu verkopen tegen bodemprijs

(2) straks pas verkopen (over 3-5 jaar), maar dan moet je er nu in investeren (vraag is: is dat een likje verf om het begaanbaar te houden of een 'transformatie')

In dit 'frame' (is een drogredenering die heet 'het valse alternatief') zijn dit de twee keuzes, is keuze 2 (vanwege de noodzakelijke investering en de onduidelijkheid over IRR in de toekomst) niet aantrekkelijk, en wordt het dus keuze 1. Logisch.

Maar: is bij keuze 2 per definitie de investering die gedaan moet worden groot, d.w.z. een transformatie? Of kun je het ook met beperkte middelen 'op peil' houden?

En is er niet nog een keuze om te gaan voor snelle verkoop, maar dan 12 maanden wachten tot na het ergste van de coronacrisis? Dus er zijn meerdere opties, en combinaties daarvan.
[...]

quote:

NLvalue schreef op 22 april 2021 13:14:

[...]

1. Amen... nu branco, TTW zichzelf beginnen te quoten lijkt alles voldoende besproken.. (..)

2. Rest de vraag.. als de accountants/taxateurs geen enkel idee hebben over de werkelijke waardes...

3. En geen van de spelers nog een acceptabele financiele return op nieuwe of bestaande objecten weet te halen..

4. hoe lang duurt het voor beleggers zich realiseren dat dit ook het probleem is in de rest van de sector?

5. (Consolideren + snijden in de kosten dus...)

quote:

Branco P schreef op 22 april 2021 13:37:

[...]

Jij hebt het helemaal goed begrepen! Je hoeft zeker niet ieder winkelcentrum te "transformeren". Ik heb ook al eerder gezegd dat dat hele LifeCycle-verhaal een praatje is en niets meer dan dat. Of vind je de verhuur in Arnhem van 1 unit aan een Laserpraktijk en 1 unit aan een Diëtist een "transformatie"? Nee natuurlijk is dat geen transformatie. Het zijn gewone wederverhuren aan partijen die in het winkelcentrum willen zitten. Precies op dit manier kun je ook te werk gaan met Etten Leur. De binnenstadslocatie is prima en 1 opgang van de parkeergarage komt zelfs in het winkelcentrum boven dus zonder enige moeite kun je in Etten Leur ook een unit verhuren aan een Laserpraktijk of een Diëtist. Heb je Etten Leur ook meteen "getransformeerd".

En ja, je kunt een paar miljoen investeren in Etten Leur, mooie nieuwe vloer erin doen bijvoorbeeld, maar je kunt dat ook prima niet doen en over een paar jaar het winkelcentrum verkopen. Met een Laserpraktijk en een Diëtiste, gewoon volverhuurd, en tegen minimaal een factor 12 x de huur.

quote:

NLvalue schreef op 22 april 2021 13:14:

[...]

Amen... nu branco, TTW zichzelf beginnen te quoten lijkt alles voldoende besproken.. (..)

Rest de vraag.. als de accountants/taxateurs geen enkel idee hebben over de werkelijke waardes...

En geen van de spelers nog een acceptabele financiele return op nieuwe of bestaande objecten weet te halen..

hoe lang duurt het voor beleggers zich realiseren dat dit ook het probleem is in de rest van de sector?

(Consolideren + snijden in de kosten dus...)

quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2021 13:38:

[...]
Yep...

quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2021 13:37:

[...]
1. Dankzij de dialoog komt er juist steeds meer inzicht.

2. Eens mbt. taxateurs, hadden we vorig jaar al geduid. Oneens mbt. accountants, ik gaf boven al aan hoe het kan. Laat ze voor 'assets held for sale' een waarde hanteren, niet zo moeilijk.

3-4: niet interen, wel ontwikkelen. Staat al bijna een jaar hoog in ons vaandel. Gebeurt nu ook met WH verkopen, zie kopende ontwikkelaars.

5. Dat is wat WH al tien jaren doet, en nu weer...

quote:

Branco P schreef op 22 april 2021 13:44:

[...]

Andere spelers in de sector verkopen wel gewoon tegen boekwaarde en doen niet schimmig of ontwijkend over verkoopprijzen. ECP heeft afgelopen jaar extreem veel waarde toegevoegd aan het winkelcentrum I Gigli door een verdieping te herbestemmen (huurniveaus meer dan verdubbeld) en een loopbrug in te bouwen waarbij extra verhuurmogelijkheden ontstonden binnen hetzelfde gebouw. Klassieke vormen van waarde toevoegen. Nul komma nul WC-tegeltjes-capex.

Hoe lang duurt het nog voordat jij realiseert dat het ene winkelcentrum het andere niet is en dat de ene organisatie niet de andere is?

quote:

NLvalue schreef op 22 april 2021 18:11:

Dank je B&H.

In drukte van al het gepost waren we bijna vergeten dat WHB een trading update heeft gedaan. Da's dan weer het risico van teveel groupthink op IEX fora.. vergeten dat wereld ondertussen gewoon door draait:

www.wereldhavebelgium.com/nieuws/nieu...

quote:

calvaille schreef op 22 april 2021 23:48:

WHB: 90% huur geïnd terwijl een hoop (niet-essentiële) winkels alleen op afspraak open zijn (en eerder ook gesloten waren). Dat is niet heel erg slecht.

quote:

Branco P schreef op 22 april 2021 20:54:

[...]

Herfinanciering in België tegen 3,25% rente?! Ik denk dat we hier toch inderdaad een mogelijke verklaring zien voor het verkopen van vastgoed tegen afbraakprijzen op het dal van de markt? We kunnen de aloude discussie obligatielening versus hypotheeklening denk ik ook wel weer van stal halen? Als die 3,25% een voorbode is voor de verdere herfinancieringen die WHA moet gaan doen, dan is het geen fraai vooruitzicht.