Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

The Third Way... schreef op 19 april 2021 14:05:

Na in H1 een groot aantal partijen te hebben laten snuffelen, tekende WH een exclusief mandaat in H2 en probeerde Frankrijk in 1x te verkopen. Volgens locale pers werd onderhandeld over 450 mln euro (aangekocht van URW voor 800 mln).

Nu wordt gesproken over individuele centra met zicht op hogere prijzen. Indien je weer tijd en zin hebt, tis zeer actueel...

quote:

Branco P schreef op 19 april 2021 11:02:

[...]

Het hangt er volledig vanaf wat de kwaliteit is van je vastgoedportefeuille. Heb je volverhuurde winkelpanden waarin de huurders goed boeren (lage OCR's) dan moet je nu gewoon wachten totdat het sentiment wijzigt en de prijzen aantrekken. Dan lost je LTV probleem op als sneeuw voor de zon. Heb je echter te maken met toenemende leegstand en neerwaartse druk op je huurniveaus (met name het bezit van URW in de USA is daar een goed voorbeeld van) dan kan het goed zijn om dat deel van je portefeuille eruit te snijden en de pijn te nemen. Mits de rest van je portefeuille dan de potentie heeft om huren te laten stijgen. Is dit niet het geval, dan kun je beter niets tegen afbraakprijzen verkopen en zo veel mogelijk redden wat er te redden valt met actief asset management. Daarvoor het je dan wel een directie en een organisatie nodig die daar goed in is en daar ook ervaring mee heeft.

Doorslaggevend is dus niet de hoogte van je LTV. Doorslaggevend is hoe je winkelcentra in de toekomst gaan presteren en in het verlegde daarvan hoe de huur zich gaat ontwikkelen. De waardeontwikkeling van je vastgoed (en de LTV-ontwikkeling) is daar uiteindelijk een afgeleide van.

quote:

Branco P schreef op 19 april 2021 13:36:

[...]

De Franse objecten heb ik destijds i.d.d. goed bestudeerd en daarover hier ook relatief uitvoerig gerapporteerd. Eigenlijk zou ik dat nog een keer moeten doen en dan wordt de ontwikkeling van deze objecten in het afgelopen jaar meteen wat duidelijker.
...

quote:

calvaille schreef op 20 april 2021 09:36:

...
Ik snap dat als er urgente overwegingen zijn om cash op te halen of LTV te verlagen (bankconvenant) het nog steeds noodzakelijk of zelfs gunstig kan zijn iets te verkopen tegen een afbraakprijs. Maar dat is iets anders dan een 5-10 jaren business conversie plan (zoals WHV) rücksichtlos blijven uitvoeren hoewel je weet dat je nu slechte opbrengsten krijgt voor je assets. Dan zou ik het toch even blijven uitzitten. Hoezeer dat laatste een optie is voor WHV (je hebt het dan over de komende 12 maanden, uitgaand van >70% gevaccineerd na de zomer en alles open komend najaar), kan ik niet beoordelen.
...

quote:

calvaille schreef op 20 april 2021 09:36:

@NL Value, ik weet niet of ik je mening deel over de prijsvorming in de markt. Dit zijn vrij ongewone tijden en dit is ook geen normale economische crisis. Dat doorredenerend ga ik ervan uit dat het ook geen 'normale' dip is in de waardering van commercieel vastgoed.

Ja, bedrijven als WHV, ECP, URW zitten in een structureel slechte situatie omtrent dalende assets en stijgende LTV percentages. Dat ligt niet alleen aan de coronacrisis. Ja, commercieel vastgoed heeft te maken met structurele trends zoals de beweging naar online, die zwaar drukt op bepaalde groepen huurders.

Maar: de tijd met gedwongen winkelsluitingen, waar we nu nog voor een aanzienlijk deel in zitten, is een buitengewone, die ook buitengewone druk legt op de huurders en ook verhuurders. We krijgen straks een periode van mogelijk ongekende consumptie. Dat geeft veel huurders en ook verhuurders in ieder geval weer lucht voor 6/12/18 maanden (who knows). Zie ook de berichten over de ongekende bergen cash waar consumenten op zitten door reis- en winkelverboden, zowel hier als in VS.

quote:

NLvalue schreef op 20 april 2021 11:18:

[...]
...
Jarenlang investeren /wachten en hopen op een ietsje hoger rendement (ongeacht of het TTW of LC plan is). Of keiharde knaken nu, door nu aggressiever te zijn. Ik verwacht dat vH (hard) gaat pushen voor het laatste.

Ik zit in dat kamp - en ben voorstander van ontmanteling van deze beursgenoteerde onderneming + versneld teruggeven van geld aan de aandeelhouders.

quote:

The Third Way... schreef op 20 april 2021 11:34:

[...]
Dat is niet het TTW plan. Onze essentie is zoals bekend dat dit winkelbedrijf geen bestaansrecht geeft in deze vorm.

En vergeet niet dat vH maandelijks met Storm belt, vH zal het overal mee eens zijn op de AvA, behalve zoals elk weldenkend mens het verzoek van WH om extra aandelen te mogen uitgeven.

Maar goed dat jij en Branco een discussiepunt overhouden: wel of niet nu verkopen. Vol verwachting klopt mijn hart: hoe gaat die polemiek lopen...
;-)

quote:

NLvalue schreef op 20 april 2021 11:18:

[...]
Ik zit in dat kamp - en ben voorstander van ontmanteling van deze beursgenoteerde onderneming + versneld teruggeven van geld aan de aandeelhouders.

quote:

NLvalue schreef op 20 april 2021 14:13:

branco... 100miljoen teveel betalen voor Woluwe op de top van de markt was ook geen briljante beslissing voor de aandeelhouders van ECP...Net zoals de aankoop van Westfield de boeken in gaat als misser van het decennium voor de UR aandeelhouders. Mooie filosofie vs keiharde realiteit.

Allemaal aankopen gedaan door vastgoed jongens die - dachten/hoopten/wensten/aannamen - dat het morgen beter zou zijn dan vandaag...

Kortom.. Alle CEO's hebben een smet op waardecreatie - en sommige fors meer dan de paar miljoen van Etten Leur.

Ik heb geen enkele (feitelijk) onderbouwde argumentatie gehoord waarom de markt voor winkelcentra morgen beter gaat zijn dan die van vandaag. Wel denk/hoop/neem aan/wens.

Dus investeer ik niet in dromen dat WHA ooit 30 waard gaat zijn - maar in cash rendement - - nu - -

Diegene die de Vastned AvA hebben bijgewoond weten dat de tijd van praten voorbij is.

quote:

NLvalue schreef op 20 april 2021 15:45:

MFCons.. hoe vaak heb ik het nu al niet gezegd.. :-) beleggingsrendementen hangen af van sectorkeuze - nauwelijks van de prestaties van individuele bedrijven..

quote:

WillemVI schreef op 20 april 2021 17:05:

www.arnhemsekoerier.nl/nieuws/algemee...