DeBeurs.nl

windmolen1 26 augustus 2022 16:36

1

omzeil de dividendbelasting, dat kan.
Je kunt als alternatief kiezen voor een stockdividend.
Verder geen belastingperikelen.
En zelfs nog een wat voordeliger omruilverhouding.

Watjekooptmagjehouden 26 augustus 2022 17:57

0

Ik vindt het erg lastig, ik koop steeds wat bij (sinds 42 euro). Ik denk dat het nog steeds een goede investering is maar de mentale drempel om m’n positie uit te bereiden wordt steeds hoger….

junkyard 27 augustus 2022 22:59

0

quote:
windmolen1 schreef op 26 augustus 2022 16:36:
omzeil de dividendbelasting, dat kan.
Je kunt als alternatief kiezen voor een stockdividend.
Verder geen belastingperikelen.
En zelfs nog een wat voordeliger omruilverhouding.

Dividendbeleid wijzigt hoogstwaarschijnlijk, Vonovia lijkt niet van plan om opnieuw stock dividend diep beneden boekwaarde in de markt te plaatsen (om zo verwatering tegen te gaan):

seekingalpha.com/article/4530991-vono...

"No more equity at this price."

Duidelijk dat Vonovia extra verkopen wil realiseren dichtbij boekwaarde (geen firesale - er wordt tijd genomen indien nodig en Vonovia kan tijd nemen), en afhankelijk van voortgang en marktomstandigheden zal bepalen hoe de verkoopopbrengsten worden aangewend. Een deel zal worden geïnvesteerd in de portefeuille, een deel zal dienen ter aflossing van schulden (LTV doel is laag in de 40-45% range) en er kunnen aandelen worden ingekocht. Vonovia is zeer bewust van de wijzigende marktomstandigheden en de stijgende/hogere kapitaalkosten (equity, debt), omdat dit volgens Vonovia (nog?) niet zichtbaar is in de yields / verkoopprijzen van woningen is extra verkopen van woningen een logische stap ter verhoging aandeelhouderswaarde.

Vonovia is transparant over deze kapitaalkosten (debt):

For the €4.2 billion maturities in 2023 and the €3.6 billion in 2024, we do see 3 basic options. If we were to fully refinancing everything at today's terms, we would expect around 2.5% for secured and slightly more than 3.5% for unsecured debt. Both is an 8-year tenor. We estimate our headroom for secured financing to be around €8 billion. So it would probably be sufficient to cover the full debt volume that matures in the coming 2 years. The second option would be a full repayment of debt due in 2023 and 2024 with the proceeds that we generate through disposals. And of course, the third option is a combination of the first 2.

Dit was op 3 augustus, door rente stijging nadien zal dit nu rond de 3,0% (secured) en 4,0% (unsecured) liggen voor 8 jaar vaste financiering. Dit maakt herfinanciering prijzig, de NIY op de Vonovia assets ligt beneden de 3,0%.

Vlotte verkopen zouden prettig zijn, als een groot deel van de aangekondigde € 13 miljard aan verkopen vlot binnenkomt dan kan worden gestart met een aandeleninkoop. Eerste signalen deze week zijn positief, maar goed mogelijk dat Vonovia dit vooral meldt om investeerders duidelijk te maken dat er scherp moet worden geboden om kans te maken:

www.faz.net/aktuell/wirtschaft/untern...

Vonovia-Chef Rolf Buch sieht für die rund 66.000 zum Verkauf stehenden Wohnungen des Immobilienkonzerns im Gesamtwert von rund 13 Milliarden Euro eine starke Nachfrage. "Wir haben selten ein solch starkes Interesse an Immobilien gesehen, die wir zum Verkauf anbieten", sagte der Vorstandvorsitzende der Nachrichtenagentur Bloomberg am Mittwoch.

Deze positieve toon wordt niet opgepakt door de markt, verder stijgende rente (door ECB hint gisteren dat +0,75% meer waarschijnlijk lijkt in september 2022) doet het vertrouwen in Vovonia boekwaarde verder verlagen. Ook de gasprijzen tikten weer een recordniveau aan, wat de zorgen vergroot dat Vonovia huurders in betaalproblemen komen.

Erwin S 1 september 2022 10:45

0

wij merken dat de interesse bij institutionele belleggers fors gezakt is naar woningen ivm de 'gasangst'. Tevens verwacht men hogere rente en daardoor kans op druk op de prijzen. Men wil wel woningen kopen maar momenteel niet beslissen.

Erwin S 1 september 2022 10:55

0

zojuist mijn 1e aankoop op 26.13

junkyard 1 september 2022 11:18

0

quote:
Erwin S schreef op 1 september 2022 10:45:
wij merken dat de interesse bij institutionele belleggers fors gezakt is naar woningen ivm de 'gasangst'. Tevens verwacht men hogere rente en daardoor kans op druk op de prijzen. Men wil wel woningen kopen maar momenteel niet beslissen.

WIe is "wij" en "men"?

Erwin S 1 september 2022 12:30

0

quote:
junkyard schreef op 1 september 2022 11:18:
[...]

WIe is "wij" en "men"?

Een van de grotere vastgoedpartijen in Europa
Men=pensoenfondsen

Sven Magnus C. 1 september 2022 16:16

0

www.finanznachrichten.de/nachrichten-...

Toe maar - koersdoel 44,50. Voor die tijd gaan we nog onder de 24 zien

junkyard 8 september 2022 15:27

1

Het gaat hard richting de € 24 vandaag, na ECB is de 10 jaar rente +0,10% gestegen (10y EU swap nu 2,50%) waarop Vonovia (door lage yields) fel reageert. Vonovia noteert inmiddels op 40% van boekwaarde (EPRA NTA), wat bij een LTV van 43,3% impliceert dat het Vonovia vastgoed ongeveer 2/3e van boekwaarde waard zou.

Dus niet (gemiddeld) € 3.000 per m2 maar € 2.000 per m2. De gemiddelde grootte van een appartement is zo'n 60m2, de gemiddelde waarde is dus geen € 180k maar € 120k, op basis van huidige beurskoers. BIj een gemiddelde maandhuur van € 7,44/m2 (= gemiddeld € 450 / appartement) is de gemiddelde gewenste (bruto) yield dan geen 3,0% maar 4,5%.

junkyard 11 september 2022 23:50

0

www.ft.com/content/4c35e65d-acb5-4c0b...

junkyard 14 september 2022 09:41

2

Na nieuwe rente tikjes omhoog is Vonovia vanmorgen in de € 24 beland, met notering op ruim 60% beneden boekwaarde. Beurskoers is nu € 24,90, EPRA NTA eind juni 2022 € 62,54 (=39,8%). Het dividendrendement (boekjaar 2021) is 6,7%, over het (hogere) 2022 resultaat zal dit boven de 7,0% zijn op basis van 70% payout en 30% resultaat (FFO) inhouding.

Op korte termijn zal Vonovia door de rente in beweging worden gezet (door de lage NIY), indien bij de kwartaalcijfers nette voortgang wordt gemeld m.b.t. de aangekondigde desinvesteringen dan zal dit positief uitwerken.

Sven Magnus C. 14 september 2022 17:05

1

Denk dat de kwartaal cijfers niet veel langdurige impact gaan hebben - De derivaten posities Pdec 24 zijn te groot daarvoor.

Wat is je opinie over Aroundtown? Uit de NL organisatie hoor ik dat ze in Berlijn aardige control freaks aan het worden zijn - wellicht niet heel gek met die 40+15% LTV. Lang leve de perpetual met een reset clausule?

Gijsbertha 14 september 2022 19:15

0

Ik val langzamerhand van mijn stoel af vanwege de koersen van het Duitse woningvastgoed (Vonovia, LEG, TAG, GCP etc). Ik dacht oa een werelddeal te doen met Vonovia op 30, maar kan dus nog veel lager en sta ook bij anderen al zwaar in de min. Ik blijf die combo van stijgende vraag (mede ivm immigratie), stagnerend aanbod en stijgende nieuwbouwkosten toch erg aantrekkelijk vinden op de lange termijn. De stijgende rente is weliswaar een hobbel, maar de markt lijkt er vanuit te gaan dat deze fondsen louter financieringen hebben met variabele rente.

Die perpetual is inderdaad een leuk trucje om de daadwerkelijke LTV te verbloemen. GCP doet dit ook, al is het een beetje minder (35% + 10% LTV). Ik snap niet dat dergelijke fondsen dit trucje in hun presentaties toepassen, los van theoretische discussies over accounting standards zijn perpetuals materieel gewoon vreemd vermogen.

junkyard 14 september 2022 22:06

1

Kwartaalcijfers zullen inderdaad weinig doen, de sectorbrede koersdaling komt vooral door gewijzigde marktomstandigheden. Er is geen goedkoop kapitaal meer aan te trekken dmv bonds, dit was jarenlang zeer goedkoop maar is nu duurder dan hypotheken omdat een grote koper (ECB) minder actief is in de obligatiemarkt.

Een jaar geleden haalde Vonovia 30 jaar financiering (tot 2051) op tegen 1,65% en dit noteert nu bijna op de helft (met effectief rendement >4%):
www.finanzen.net/anleihen/a3mp4w-vono...

Deze langlopende bonds zijn nu voor Vonovia prettig te houden.

Aroundtown heb ik niet eerder bekeken, ondanks dat dit best een groot fonds is met bijna € 30 miljard in portefeuille. De perpetual maakt het risico voor aandeelhouders inderdaad hoog, dit trekt de LTV op naar 55% (vanuit optiek aandeelhouder). De perpetuals hebben in 2023 een call/reset date, herfinanciering zal bij huidige omstandigheden niet goed mogelijk zijn en een doorrol (reset) betekent dat de coupon zal stijgen van ongeveer 2,5% (nu) naar >5,0%. Het is nu aantrekkelijker om voor perpetual doorrol te kiezen dan herfinanciering (want er is bijna geen markt voor perpetuals), de hogere kosten leiden tot lager resultaat aandeelhouders.

Portefeuille Aroundtown lijkt aardig aan kwaliteit, mij wel wat teveel spreiding (landen/type assets). Liever zie ik dat een fonds zich meer specialiseert, als belegger kun je zelf spreiding realiseren. Daarnaast ben ik niet gek op de perpetual. Bij aantrekkende marktomstandigheden kan Aroundtown hard oplopen, door het hogere risicoprofiel (wat afgelopen jaar juist een nadeel was bij inzakkende markt).

De koopjes zijn nu voor het uitkiezen (ook aan resi reit) en alles beweegt ongeveer dezelfde kant uit, met de markt mee. Bij een LTV van 55% voel ik mij niet zo comfortabel en ik zit al aardig in REITs (nu vooral Vonovia) dus voor mij geen Aroundtown.

Gijsbertha 15 september 2022 01:49

0

Ik denk dat Aroundtown die twee perpetuals met call date 2023 gewoon gaat aflossen. Het gaat om een schuld van in totaal ongeveer Euro 1 miljard. Ze hebben binnenkort ongeveer Euro 3 miljard aan cash liggen, mede vanwege recente disposals die tegen boekwaarde zijn verkocht. Verder is het gros (84%) van de assets niet bezwaard, waardoor er genoeg ruimte is om te switchen naar goedkopere bankfinancieringen (tov bonds). De discount to NAV is niet minder dan 75% en val ook daarvan bijna van mijn stoel. Mijn inschatting is dat de hele Duitse vastgoedmarkt (te) depresssief is.

DeGiro ziet de eerste wolken boven Aroundtown verschijnen, want vandaag hebben zij bekendgemaakt dat ze van A naar B degraderen qua risicoprofiel (op schaal A tm D). Verder valt het me op dat GCP, waar Aroundtown een meerderheidsbelang in heeft, de laatste paar weken harder is afgestraft dan de rest van de Duitse woningvastgoedfondsen. Ik hoop niet dat dit vanwege de relatie met Aroundtown is (angst voor gelieerde al dan niet onzakelijke transacties bij liquiditeitsproblemen Aroundtown etc).

Ik heb zowel Aroundtown als GCP.

junkyard 15 september 2022 08:59

0

Als de perpetual met cash wordt afgelost stijgt de LTV naar 55% en zullen rating agencies de kredietwaardigheid van Aroundtown (schulden) verlagen. De bondholders zullen dit niet snel accepteren. Bij de LTV berekening wordt rekening gehouden (in de L) met net debt, schulden -/- cash.

Bij huidige omstandigheden verwacht ik doorrol van de perpetual, herfinanciering (achtergesteld) is duurder dan de step up / reset en Aroundtown kan niet zomaar het risico van bondholders verhogen.

Sven Magnus C. 15 september 2022 10:39

0

Helemaal helder - Vonovia heeft mijn voorkeur boven AT- maar zal in beide pas op substantieel lagere koersen instappen voor een langere termijn.
Blackrock heeft fors uitgeleend op AT, Citi heeft forse derivaten posities waaronder swaps. Goldman heeft een uitzonderlijk grote derivaten positie op Vonovia. Die duitse fondsen gaan nog verder gesloopt worden volgens het malletje van winkelvastgoed, schat ik in.

Richting 20 acht ik mogelijk met tussentijds wat stevige volatiliteit. Prima voor wat tussentijdse swingtrades - koers die op onverklaarbare wijze heel enthousiast oploopt is een prima verkoop moment - ruim onder 24 komt voorbij om terug te kopen.

junkyard 15 september 2022 12:34

0

Er zit weinig swing in Vonovia, de koersbeweging vanaf februari 2022 heeft meer weg van een glijbaan met daling vanaf €51 naar € 24. Wat voor uitzonderlijk grote positie heeft Goldman op Vonovia?

Sven Magnus C. 15 september 2022 15:00

0

deze 'long' positie hebben ze gemeld half mei - koers rond de 33 toen: Niets is wat het lijkt..

www.finanznachrichten.de/nachrichten-...

Bofa speelt ook mee.

junkyard 19 september 2022 15:48

0

nl.marketscreener.com/koers/aandeel/V...
nl.marketscreener.com/koers/aandeel/V...

De analisten zullen hun modellen wat hebben aangepast naar aanleiding van gewijzigde kapitaalmarktomstandigheden, koersdoelen lopen daarmee wat achter de markt aan.

Vonovia daalt vandaag harder dan sectorgenoten met opnieuw een flinke min (-3,50%), en blijft lagere koersniveaus opzoeken. De kapitaalmarktrente stijgt door met 10y DE vandaag boven de 1,80%, dit niveau was laatst zichtbaar begin 2014.

Vertraagd	24 jan 2025 12:04
Koers	28,080
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	0,000
Laag	0,000
Volume	0
Volume gemiddeld	1.474
Volume gisteren	165

Vonovia « Terug naar discussie overzicht

Forum Vonovia geopend

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

VONOVIA SE NA O.N. nieuws meer