Op korte termijn vooral de vraag op welk niveau de EU kapitaalmarktrente blijft hangen. Vandaag prikt de 10 jaar rente hard omhoog (net als afgelopen weken met elke dag nieuwe record standen), 10 jaar DE is van 1,80% gisteren nu alweer 1,95%. De 2,0% komt in zicht en zal op dit tempo snel worden behaald.
Op korte termijn zal deze rentestijging het directe resultaat niet raken door redelijke spreiding aan herfinanciering (10% per jaar), maar beleggers verwachten wel een hoger (dividend)rendement bij stijgende rente ter compensatie voor hogere kapitaalkosten. Daarnaast zal de waarde van het Vonovia vastgoed worden geraakt door de stijgende rente, en als extra vastgoed wordt verkocht om de LTV onder controle te houden dan verlaagt dit het resultaat.
Een NIY van 2,6% lijkt erg laag bij 10y DE op 2,0%, in 2017 was de gemiddelde NIY nog 3,7% (bij 10y DE op 0,5%). De markt prijst nu in (aan Vonovia market cap) dat de NIY boven de 4,0% zou moeten liggen en dat het vastgoed dus 35% minder waard is dan boekwaarde.
De markt prijst in dat één Vonovia appartement nu € 115k waard is, vanwege de geringe huurinkomsten (veelal beneden markthuur) en regulatie die huurstijging bemoeilijkt.
Deze week zal beweeglijk blijven, de Fed moet nog in actie komen.