junkyard schreef op 17 december 2022 11:41:
ECB plannen met verhoogde verwachte rentestappen in 2023 raakt het laagrenderende Vonovia vastgoed (NIY <2,5%) hard. Bijzonder dat de felle rentestijging gedurende donderdagmiddag en vrijdag (10y +0,30%) pas iets later tot flinke koerstikken voor Vonovia leidde (met daling tot 10% op vrijdag). Vastgoed (appartementen) is momenteel allerminst stabiel, door de beperkte huurgroei vooruitzichten en het lage rendement beweegt de Vonovia beurskoers als een fixed rate bond. Dit met behoorlijke volatiliteit, vanwege de relatief lage market cap (€ 17 miljard) ten opzichte van NTA (€ 50 miljard) en balanstotaal (bijna € 100 miljard).
Voor Vonovia van belang dat afwaarderingen rustig verlopen, en er geen grote druk onstaat om vastgoed te verkopen in slechte markten. De herfinanciering vorige maand met tender van kortlopende bonds helpt om deze druk te verlagen, maar het tarief van 4,875% toont dat de NIY van 2,5% erg laag is ten opzichte de kosten van (nieuw) vreemd vermogen. Bij een LTV van 43% en een NIY van 2,5% resteert er weinig-geen rendement voor aandeelhouders als Vonovia structureel herfinanciert tegen tarieven dichtbij de 5%.
Op basis van het (huur)rendement is Vonovia boekwaarde dus veel te hoog en huidige discount te verklaren, maar op basis van (her)bouwkosten is het Vonovia vastgoed (met boekwaarde ca. € 180k per woning) juist goedkoop. Door deze mismatch (te lage verhuurrendementen op basis van bouwkosten/boekwaarden) schroeft Vonovia de investeringen terug (net als andere ontwikkelaars) waardoor de onbalans in de woningmarkt (tekort aan betaalbare woningen) komende jaren toeneemt.
Uiteindelijk zal de rente (en/of bouwkosten) moeten dalen om verdere investeringen in de woningmarkt mogelijk te maken, en om de Vonovia beurskoers omhoog te laten krullen. Na ECB eergisteren lijkt het pad naar lagere rentes verder weg.
Daarnaast is het te hopen dat overheidsingrijpen (zoals beperking huurstijgingen) gericht op korte termijn steun aan huurders wegblijven, anders raakt dit Vonovia verder (en op lange termijn zal dit tot nog minder nieuwbouw ontwikkeling leiden ivm verslechterd investeringsklimaat en lagere rendementen - met groter tekort als gevolg).