Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 7 oktober 2013 10:58:

[...]

Het ging mij om het rekenprincipe, niet om echt realistische getallen. Maar ik wil ook best met jouw 'realitische' cijfers rekenen hoor, ook al vind ik die hier en daar (bv. die 190K) wat overdreven...

Je opmerking over grondkosten negeer ik, want dat is subjectief en een ontkenning van gemeentelijke democratie. (Al maakt het op mijn berekening in principe niet uit.)

Ik ga dus uit van jouw € 1100 huur pm en 4,25% woco-rente per jaar (te hoge aanname, maar goed...).
Bij jou kostprijs van 190 K betekent die rente 673 pm huur, als deel van jouw berekende 'marktconforme' huur van 1100 (met dus 1100-673 = 437 als kosten voor beheer, OZB en onderhoud, etc.).

Stel even dat het een sociale huurwoning betreft met momenteel een maximale huur van 681 pm. Belachelijk veel lager dan jouw 1100. Dat is 'dus' de oude impliciete subsidie waar je het steeds over hebt.
O ja? We shall see...

Stel de gemiddelde inflatie over 20 jaar is 2% (streefcijfer ECB). Dan nemen die onderhoudskosten etc. van 437 toe tot 649 pm.
De rentelasten blijven gelijk, een lening is een lening, dus 673 pm.

De huren worden altijd met meer dan de inflatie verhoogd, zeg met gemiddeld 3% per jaar (momenteel zijn de verhogingen veel groter, maar dat terzijde). Voor mijn redenering doet dat 'meer' overigens niet principieel ter zake.

Na 20 jaar huurverhogingen van 3% is die oorspronkelijke huur van € 681 al € 1230 pm geworden. Al bijna goed voor de bovengenoemde 649 + 673.

Duidelijk zo?? Moet ik je nog de situatie na 25 of 30 jaar voorrekenen? Dan staan woco's op dikke winst, en is de woning nog lang niet afgeschreven.

quote:

Chiddix schreef op 7 oktober 2013 11:32:

Miljonair Rafael van der Vaart kocht in 2004 een villa voor 539000 euro. Daarna is er een hypotheek op gevestigd van 924000 euro.
De villa staat nu te koop voor 495000 euro.
Ook weer iemand die profiteert van de HRA terwijl hij het niet nodig heeft.
Het is maar een simpel vb hoe rijken(bekende personen) hun zakken vullen met geld uit de staatskas met toestemming van Mark Rutte.

quote:

Chiddix schreef op 7 oktober 2013 12:28:

Stel dat iemand een politieke partij wil oprichten en burgers op straat uitlegt over de misstanden van de HRA(miljarden verdwijnen in de zakken van de rijken) met vb erbij en ook nog een rede houdt over de grootste ekster van Nederland en wat overneemt van 50Plus voor de gefrusteerde bejaarden(Henk Krol had geen schoon blazoen), kom je uit op 10 zetels.
Voorwaarde is wel dat je de gave van spreken hebt en moet beschikken over de kenmerken van leidersschap.
Henk Krol had dat wel en lag goed bij de bejaarden tot Sept 2013.

quote:

DurianCS schreef op 7 oktober 2013 12:46:

[...]
O jee, wat een verontwaardiging over de HRA. Wat je over het hoofd ziet is dat de hoogste inkomens verreweg de meeste belasting betalen. Ondanks de HRA. Natuurlijk kun je willen dat ze nog meer moeten betalen, maar waarom eigenlijk?

quote:

DurianCS schreef op 7 oktober 2013 12:46:

[...]
O jee, wat een verontwaardiging over de HRA. Wat je over het hoofd ziet is dat de hoogste inkomens verreweg de meeste belasting betalen. Ondanks de HRA. Natuurlijk kun je willen dat ze nog meer moeten betalen, maar waarom eigenlijk?

quote:

henk38 schreef op 7 oktober 2013 13:22:

[...]
De hoogste belasting schijf is 52% , maar wat betaald iemand
met een top inkomen nou werkelijk aan belasting , als hij
gebruik maakt van de maximale hypotheekaftrek ?

quote:

henk38 schreef op 7 oktober 2013 13:22:

[...]
De hoogste belasting schijf is 52% , maar wat betaald iemand
met een top inkomen nou werkelijk aan belasting , als hij
gebruik maakt van de maximale hypotheekaftrek ?

quote:

henk38 schreef op 7 oktober 2013 09:49:

[...]

Nog even een paar feiten,

50% van de werknemers staat onder grote werkdruk
40% van de werknemers is bang zijn baan te verliezen
25% heeft een inkomen dat onvoldoende is om van rondkomen.

Volgens mij zijn dit geen potentiële huizenkopers.

www.telegraaf.nl/overgeld/werk-inkome...

quote:

jrxs4all schreef op 7 oktober 2013 12:34:

[...]

...
En dat je minstens (heel erg voorzichtig gerekend) 20K subsidie per woning op de grondkosten, betaald door kopers van koopwoningen, subjectief vind is ook wel erg merkwaardig. Daar is toch niets subjectiefs aan.
Kwestie van gemeentelijke democratie. Voor klachten moet je bij je gemeentelijke partijen zijn, niet bij mij.

4,25% rente te laag ????? Je moet wel over een periode van 50 jaar calculeren, dat moeten corporaties in ieder geval wel. Waar kun je voor 4,25% lenen, 50 jaar vast?
Joh, je hebt een goed punt, maar niet heus! De NL-staat kan voor 30 jaar goedkoper lenen. Mijn pensioenfonds moet denken over een termijn van >50 jaar, maar moet rekenen met een rekenrente van 2,2%. (Als je niet linksom belazerd wordt, is het wel rechtsom.)
Afgezien van mijn privé-frustraties, ik vind het prima om met hogere (historische) inflaties en dus rentes te rekenen, maar dan wordt mijn eerder genoemde rekensom ook anders, en draait alleen maar meer naar mijn eigenlijke punt.

Die 190K zuig ik niet uit mijn duim, dat zijn op dit moment de gemiddelde stichtingskosten voor een nieuwe corporatiewoning. En daarvan zijn 70K onrendabel, de werkelijke bedrijfswaarde van zo'n woning is 120K. En dat zuig ik ook niet uit mijn duim, dat is volgens het rekenmodel wat de corporaties zelf hanteren. Dat is dus 70K subsidie, dan kun je er alleen nog over discussieren wie dat nu betaalt.
Die 190 K heb ik niet bestreden, de rest wel. Je geklets over 'bedrijfswaarde' en 70K 'subsidie' laat ik aan jou over. Heb je mijn rekensom wel gelezen??
Wat woco's boekhoudkundig moeten rapporteren is de norm van hier-en-nu accountants. Ik rekende met meer maatschappelijke wiskunde.

Neem de maximale huur van 681 euro maal 12 = 8172 euro per jaar. Deel dat op die 120K -> minimaal benodigd bruto rendement is ongeveer 7%. Dat had ik de vorige keer zelf ook al grofweg uitgerekend, maar nu hoor je het eens van een ander (de corporaties zelf).

Naast dat je de kosten te laag inschat stijgen die kosten ook stukken harder dan de huren (en ook harder dan de inflatie).
Wat een merkwaardige mededeling! Laat ik nou altijd gedacht hebben dat juist (sociale) huren al jaren harder stegen dan de inflatie!
En nu stijgen de (onderhouds)kosten meer dan de inflatie? Hoe zou dat toch komen? Zou het met de HRA-huizenbubble te maken kunnen hebben gehad, waar velen geen deel aan hadden?

En na 50 jaar...... is die woning grotendeels afgeschreven. Heb je wel eens gezien hoe een corporatiewoning uit 1963 er uit ziet ?

Zie ook: www.vtw.nl/files/media/bzk_en_wwi/201...

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 7 oktober 2013 15:21:

[...]

Gut, een link naar een Rigo-rapport? Die lui verdienen ook overal aan! Ze schrijven wat de opdrachtgever wil, zie ook bijlage (uit 2010).

quote:

voda schreef op 6 oktober 2013 17:07:

Hallo Adison,

Ik zie dat jij op 26 april 2013 je alias naam veranderd heb.

Wat was je vorige alias naam?

Bij voorbaat dank voor een antwoord.

quote:

jrxs4all schreef op 7 oktober 2013 16:21:

[...]

...
Ook de cijfers over de grote kostenstijgingen (vooral bouw- en onderhoudskosten) komen van de corporaties zelf, kijk maar eens bij de publicaties van het CFV (sectorbeeld). De kosten stijgen (ook in de toekomst) dus veel harder dan de inflatie en ook harder dan de huren, daar zit nou net het probleem.

Jouw stelling dat een aanvangshuur van 681 euro zonder subsidie mogelijk zou zijn bij een investering van 190K wordt pas echt leuk als je een koper in de plaats stelt van een corporatie. Voor 190K koop je op veel plaatsen een leuke starterswoning, dan krijg je als koper nog HRA ook en bovendien heb je lagere kosten dan een corporatie (geen organisatiekosten, onderhoud deels zelf doen).

Als 681 euro min HRA als aanvangslasten mogelijk zijn voor zo'n woning, dan kun je dat met het minimumloon al haast betalen. Als je iets meer verdient zelfs heel makkelijk en dan heb je aan het eind van de rit ook nog "dikke winst" (jouw woorden). Iedereen onmiddelijk kopen dus!

Dat geloof je toch zelf niet ?

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 7 oktober 2013 17:16:

[...]
Mijn punt is dat huren voor sommige mensen wenselijk of noodzakelijk kan zijn, maar dat ze daarvoor niet afgestraft dienen te worden op basis van broodjes aap.
Er zijn veel meer en extremere scheefkopers (lees aftrekkers) dan scheefhuurders.

Vele 'scheefhuurders' kunnen geen kant op, ik doel m.n. op huishoudens met bruto 34000 - 40000 pj. Dacht je dat die mensen 'marktconforme' kale huren van > 1000 € kunnen betalen?
Minister Donner dacht van wel, de hypocriet met zijn tonnen HRA. Slaaf van neo-liberaal Brussel, dat zich teveel bemoeit met onze sociale tradities.

De veelgeroemde 'vrije markt' biedt geen enkel soelaas. Die IVBN-uitmelkers hebben gewoon geen aanbod voor de tussencategorie.

Woco's wel, maar mogen het niet meer van Brussel, vanwege broodjes aap en blinde huurdershaat bij VVD, SGP, D'66 en CDA.

Sorry hoor, ik lees er vele dubbele agenda's in, en zal als voorzitter van een kleine huurdersvereniging blijven strijden voor modale huurders.
Waaronder 70-90 jarigen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Maar als het tegenwoordige huurbeleid hen dat onmogelijk gaat maken, gaan ze eerder naar een verzorgingstehuis. En dat kost de maatschappij veel meer.
Is dat wat de regering en jullie 30- t/m 50-ers willen?